Buộc phải giảm giá
Bất động sản tỉnh Bình Dương đang chứng kiến nghịch lý, hạ tầng đẩy đủ nhưng nhà đất vẫn bỏ hoang. Liên tục trong thời gian qua, các Tập đoàn bất động sản lớn của nước ngoài như Tokyu và Aeon của Nhật Bản, SembCorp, Mapletree, Guoco Land của Singapore, Lotte của Hàn Quốc… đều cam kết sẽ tiếp tục rót vốn xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp hoặc các cơ sở thương mại mới tại Bình Dương nhưng lượng giao dịch vẫn không tăng như kỳ vọng.
Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, giá nhà đất ở Bình Dương còn quá cao so với thu nhập và điều kiện kinh tế xã hội của tỉnh này. Điển hình là trong thành phố mới Bình Dương, một căn nhà liền kề tại đây có diện tích hơn 100m2 nhưng giá từ 3-5 tỉ đồng, biệt thự có mức giá trên 10 tỉ đồng. Với số tiền này, người dân có thể mua được căn nhà mặt tiền ở TP.HCM hay ở ngay trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng của quận 7.
Giá bất động sản quá cao đã khiến Bình Dương dần hình thành những khu đô thị ma
“Giá bán này chỉ phù hợp với chuyên gia nước ngoài, Việt kiều… nhưng phần lớn những người này lại thuê nhà tại TP.HCM vì được công ty hỗ trợ đi lại và có nhiều dịch vụ vui chơi giải trí phục vụ cuộc sống sinh hoạt hơn tại Bình Dương. Trong khi đó, dân Bình Dương đa số là người lao động nhập cư thì mức giá đó họ không thể mua nổi”, ông Quang nói.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng nói rằng, mức giá bất động sản tại khu vực này vẫn đang là một dấu chấm hỏi. Có thể, giá bán quá cao khiến cho phần đông dân cư của Bình Dương là công nhân và người có thu nhập trung bình chưa thể tiếp cận để sinh sống. Đây cũng là lý do khiến nhiều khu đô thị, khu dân cư ở Bình Dương lâm vào cảnh đìu hiu.
“Bình Dương không nên phát triển bất động sản cao cấp, tầm trung mà nên tập trung làm nhà ở vừa túi tiền để bán cho công nhân. Mỗi căn nhà có giá từ 500-700 triệu đồng sẽ được tiêu thụ rất nhanh”, ông Châu nói.
Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho rằng, Bình Dương có cơ cấu dân số, điều kiện kinh tế xã hội khác xa TP.HCM. Tuy nhiên, giá bán của bất động sản của Bình Dương lại lấy TP.HCM làm thước đo và nâng giá xấp xỉ như TP.HCM là điều hết sức vô lý.
“Bất động sản Bình Dương cần phải giảm 70-80% so với giá bán hiện tại thì mới đúng với giá trị thực. Khi đó, địa ốc tỉnh này mới có thể sôi động trở lại”, ông Đực nói.
Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho rằng, bất động sản Bình Dương bất động trong nhiều năm qua là do các chủ đầu tư nâng khống giá bán để gia tăng lợi nhuận. Ông Hoàng tính toán, chủ đầu tư mua đất nông nghiệp chưa tới 500.000 đồng/m2 rồi nộp thuế sử dụng đất cũng bằng chừng đó tiền.
Sau đó đầu tư hạ tầng với giá trung bình 700.000/m2, làm marketing cộng với chi phí cứng, chi phí mềm rồi bán ra thị trường từ 5-7 triệu đồng/m2 ở Bến Cát, Tân Uyên, Thuận An… thì lợi nhuận hơn 300%. Còn ở thành phố mới Bình Dương, giá đất đầu vào có cao hơn một chút nhưng giá bán lên tới 30 triệu đồng/m2 thì phần lời vẫn rất nhiều.
“Chỉ cần bán được 50-60% số nền đất trong một dự án thì chủ đầu tư đã có lời. Hàng tồn kho còn lại sẽ giao cho các cò đất tiếp tục rao bán. Hết dự án này, họ lại xin quy hoạch rồi phá đất cao su, đất nông nghiệp làm dự án mới bởi quỹ đất Bình Dương còn quá lớn. Hệ quả là người mua đất không dám về làm nhà ở vì lo sợ an ninh không đảm bảo”, ông Hoàng nói.
Bài học lớn về phát triển đô thị
Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, thực trạng bất động sản ở Bình Dương là bài học lớn cho chính quyền trong cả nước khi quyết định phát triển các khu đô thị, khu dân cư mới. Không chỉ ở Bình Dương mà ngay cả TP.HCM hay Đồng Nai vẫn có những khu đô thị được quy hoạch bài bản nhưng dân cư không về ở.
Chỉ có hạ tầng kỹ thuật mà không có hạ tầng xã hội khiến nhiều khu dân ở Bình Dương không có người ở
“TP.HCM có Khu đô thị Đông Tăng Long, Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc, Khu tái định cư Vĩnh Lộc còn Đồng Nai có Khu đô thị mới Nhơn Trạch cũng lâm vào cảnh vắng vẻ. Ở Trung Quốc cũng có hàng loạt khu đô thị ma. Do đó, vấn đề phát triển khu đô thị mới cần phải xem xét tổng thể nhiều yếu tố chứ không chỉ là câu chuyện hạ tầng”, ông Đực nói.
Tương tự, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, Bình Dương đang đánh mất niềm tin của các chủ đầu tư, người mua đất khi không thể đưa dân về ở các khu đô thị. Thành phố mới Bình Dương sau hơn 10 năm được hình thành nhưng đến giờ vẫn vắng lặng. Rất nhiều khu đô thị thị khác tại đây cũng đang rơi vào tình trạng hoang hóa và nhà có nhưng người ở thì không.
Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, muốn một khu đô thị mới phát triển, có người dân đến ở thì phải có sự đồng bộ về hạ tầng, gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Trong đó hạ tầng kỹ thuật, giao thông phải có trước. Ngoài ra, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ búa, khu vui chơi giải trí và các phương tiện giao thông công cộng trong toàn khu vực… phải đáp ứng được nhu cầu sinh sống của người dân.
“Muốn vực dậy thị trường, tỉnh Bình Dương cần phát triển những khu đô thị nhỏ với sản phẩm chủ yếu là đất nền giá rẻ dành cho người lao động có thu nhập thấp. Sau đó, khi thị trường cân bằng trở lại thì mới tiếp tục phát triển những dự án hạng sang”, ông Châu góp ý.
Bà Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty DonaLand cho rằng, khi mật độ dân số TP.HCM ngày càng bị dồn nén, việc hình thành những khu đô thị vệ tinh ở Đồng Nai, Bình Dương là xu hướng tất yếu trong xu thế giãn dân. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất để thu hút người dân về ở là dự án phải đảm bảo được các dịch vụ tiện ích xã hội. Không chỉ với Đồng Nai, Bình Dương mà ngay tại TP.HCM nếu dự án thiếu các tiện ích thiết yếu như điện, đường, trường, trạm và chợ thì người dân vẫn không thể đến ở dù rất có nhu cầu.
Chuyên gia đô thị học Lê Quang Sinh cho biết, trong những năm qua các khu đô thị phát triển nhanh về số lượng. Cả nước đang có 795 khu đô thị. Dân số đô thị khoảng 33,84 triệu người, chiếm 35,7% dân số cả nước.
“Tuy nhiên, không phải cứ mua đất làm hạ tầng, xây nhà bán đất, đặt tên thật đẹp cho một dự án rồi sẽ có dân về ở. Ngoài hạ tầng, các khu đô thị mới cần lấy con người làm trung tâm của sự phát triển, phát triển không gian hợp lý, đảm bảo an ninh trật tự…”, ông Sinh cho biết.
Theo Báo Cung Cầu