Bất động sản Bình Dương ‘chết lâm sàng’: Cần giảm giá bán 70 – 80%

Buộc phải giảm giá

Bất động sản tỉnh Bình Dương đang chứng kiến nghịch lý, hạ tầng đẩy đủ nhưng nhà đất vẫn bỏ hoang. Liên tục trong thời gian qua, các Tập đoàn bất động sản lớn của nước ngoài như Tokyu và Aeon của Nhật Bản, SembCorp, Mapletree, Guoco Land của Singapore, Lotte của Hàn Quốc… đều cam kết sẽ tiếp tục rót vốn xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp hoặc các cơ sở thương mại mới tại Bình Dương nhưng lượng giao dịch vẫn không tăng như kỳ vọng.

Chuyên gia bất động sản Trần Khánh Quang cho rằng, giá nhà đất ở Bình Dương còn quá cao so với thu nhập và điều kiện kinh tế xã hội của tỉnh này. Điển hình là trong thành phố mới Bình Dương, một căn nhà liền kề tại đây có diện tích hơn 100m2 nhưng giá từ 3-5 tỉ đồng, biệt thự có mức giá trên 10 tỉ đồng. Với số tiền này, người dân có thể mua được căn nhà mặt tiền ở TP.HCM hay ở ngay trong Khu đô thị Phú Mỹ Hưng của quận 7.

Bat dong san Binh Duong 'chet lam sang': Can giam gia ban 70 - 80% - Anh 1

Giá bất động sản quá cao đã khiến Bình Dương dần hình thành những khu đô thị ma

“Giá bán này chỉ phù hợp với chuyên gia nước ngoài, Việt kiều… nhưng phần lớn những người này lại thuê nhà tại TP.HCM vì được công ty hỗ trợ đi lại và có nhiều dịch vụ vui chơi giải trí phục vụ cuộc sống sinh hoạt hơn tại Bình Dương. Trong khi đó, dân Bình Dương đa số là người lao động nhập cư thì mức giá đó họ không thể mua nổi”, ông Quang nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cũng nói rằng, mức giá bất động sản tại khu vực này vẫn đang là một dấu chấm hỏi. Có thể, giá bán quá cao khiến cho phần đông dân cư của Bình Dương là công nhân và người có thu nhập trung bình chưa thể tiếp cận để sinh sống. Đây cũng là lý do khiến nhiều khu đô thị, khu dân cư ở Bình Dương lâm vào cảnh đìu hiu.

“Bình Dương không nên phát triển bất động sản cao cấp, tầm trung mà nên tập trung làm nhà ở vừa túi tiền để bán cho công nhân. Mỗi căn nhà có giá từ 500-700 triệu đồng sẽ được tiêu thụ rất nhanh”, ông Châu nói.

Còn ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Bất động sản Đất Lành cho rằng, Bình Dương có cơ cấu dân số, điều kiện kinh tế xã hội khác xa TP.HCM. Tuy nhiên, giá bán của bất động sản của Bình Dương lại lấy TP.HCM làm thước đo và nâng giá xấp xỉ như TP.HCM là điều hết sức vô lý.

“Bất động sản Bình Dương cần phải giảm 70-80% so với giá bán hiện tại thì mới đúng với giá trị thực. Khi đó, địa ốc tỉnh này mới có thể sôi động trở lại”, ông Đực nói.

Trong khi đó, chuyên gia kinh tế Lê Minh Hoàng, trường ĐH Kinh tế TP.HCM cho rằng, bất động sản Bình Dương bất động trong nhiều năm qua là do các chủ đầu tư nâng khống giá bán để gia tăng lợi nhuận. Ông Hoàng tính toán, chủ đầu tư mua đất nông nghiệp chưa tới 500.000 đồng/m2 rồi nộp thuế sử dụng đất cũng bằng chừng đó tiền.

Sau đó đầu tư hạ tầng với giá trung bình 700.000/m2, làm marketing cộng với chi phí cứng, chi phí mềm rồi bán ra thị trường từ 5-7 triệu đồng/m2 ở Bến Cát, Tân Uyên, Thuận An… thì lợi nhuận hơn 300%. Còn ở thành phố mới Bình Dương, giá đất đầu vào có cao hơn một chút nhưng giá bán lên tới 30 triệu đồng/m2 thì phần lời vẫn rất nhiều.

“Chỉ cần bán được 50-60% số nền đất trong một dự án thì chủ đầu tư đã có lời. Hàng tồn kho còn lại sẽ giao cho các cò đất tiếp tục rao bán. Hết dự án này, họ lại xin quy hoạch rồi phá đất cao su, đất nông nghiệp làm dự án mới bởi quỹ đất Bình Dương còn quá lớn. Hệ quả là người mua đất không dám về làm nhà ở vì lo sợ an ninh không đảm bảo”, ông Hoàng nói.

Bài học lớn về phát triển đô thị

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng, thực trạng bất động sản ở Bình Dương là bài học lớn cho chính quyền trong cả nước khi quyết định phát triển các khu đô thị, khu dân cư mới. Không chỉ ở Bình Dương mà ngay cả TP.HCM hay Đồng Nai vẫn có những khu đô thị được quy hoạch bài bản nhưng dân cư không về ở.

Bat dong san Binh Duong 'chet lam sang': Can giam gia ban 70 - 80% - Anh 2

Chỉ có hạ tầng kỹ thuật mà không có hạ tầng xã hội khiến nhiều khu dân ở Bình Dương không có người ở

“TP.HCM có Khu đô thị Đông Tăng Long, Khu dân cư Bắc Rạch Chiếc, Khu tái định cư Vĩnh Lộc còn Đồng Nai có Khu đô thị mới Nhơn Trạch cũng lâm vào cảnh vắng vẻ. Ở Trung Quốc cũng có hàng loạt khu đô thị ma. Do đó, vấn đề phát triển khu đô thị mới cần phải xem xét tổng thể nhiều yếu tố chứ không chỉ là câu chuyện hạ tầng”, ông Đực nói.

Tương tự, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, Bình Dương đang đánh mất niềm tin của các chủ đầu tư, người mua đất khi không thể đưa dân về ở các khu đô thị. Thành phố mới Bình Dương sau hơn 10 năm được hình thành nhưng đến giờ vẫn vắng lặng. Rất nhiều khu đô thị thị khác tại đây cũng đang rơi vào tình trạng hoang hóa và nhà có nhưng người ở thì không.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, muốn một khu đô thị mới phát triển, có người dân đến ở thì phải có sự đồng bộ về hạ tầng, gồm hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội. Trong đó hạ tầng kỹ thuật, giao thông phải có trước. Ngoài ra, hạ tầng xã hội như trường học, bệnh viện, chợ búa, khu vui chơi giải trí và các phương tiện giao thông công cộng trong toàn khu vực… phải đáp ứng được nhu cầu sinh sống của người dân.

“Muốn vực dậy thị trường, tỉnh Bình Dương cần phát triển những khu đô thị nhỏ với sản phẩm chủ yếu là đất nền giá rẻ dành cho người lao động có thu nhập thấp. Sau đó, khi thị trường cân bằng trở lại thì mới tiếp tục phát triển những dự án hạng sang”, ông Châu góp ý.

Bà Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty DonaLand cho rằng, khi mật độ dân số TP.HCM ngày càng bị dồn nén, việc hình thành những khu đô thị vệ tinh ở Đồng Nai, Bình Dương là xu hướng tất yếu trong xu thế giãn dân. Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất để thu hút người dân về ở là dự án phải đảm bảo được các dịch vụ tiện ích xã hội. Không chỉ với Đồng Nai, Bình Dương mà ngay tại TP.HCM nếu dự án thiếu các tiện ích thiết yếu như điện, đường, trường, trạm và chợ thì người dân vẫn không thể đến ở dù rất có nhu cầu.

Chuyên gia đô thị học Lê Quang Sinh cho biết, trong những năm qua các khu đô thị phát triển nhanh về số lượng. Cả nước đang có 795 khu đô thị. Dân số đô thị khoảng 33,84 triệu người, chiếm 35,7% dân số cả nước.

“Tuy nhiên, không phải cứ mua đất làm hạ tầng, xây nhà bán đất, đặt tên thật đẹp cho một dự án rồi sẽ có dân về ở. Ngoài hạ tầng, các khu đô thị mới cần lấy con người làm trung tâm của sự phát triển, phát triển không gian hợp lý, đảm bảo an ninh trật tự…”, ông Sinh cho biết.

Theo Báo Cung Cầu

Sóng ngầm ‘săn đất’ đón sóng hạ tầng tại Đồng Nai

Song ngam 'san dat' don song ha tang tai Dong Nai - Anh 1

Việc Dự án Sân bay Long Thành khởi động đã giúp bất động sản Đồng Nai được nhiều nhà đầu tư săn đón

Đồng Nai trong xu hướng ly tâm

Thông tin Quốc hội vừa chính thức thông qua Nghị quyết sẽ dành 23.000 tỷ đồng ngân sách chi cho công việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư để triển khai Cảng Hàng không Quốc tế Long Thành (Đồng Nai) một lần nữa làm cho bất động sản Đồng Nai rơi vào tầm ngắm của giới đầu tư.

Theo ghi nhận của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, dù không diễn ra rầm rộ, nhưng đang có một làn sóng ngầm trong giới đầu tư lùng sục tìm mua đất tại Đồng Nai, tập trung chính vào 2 phân khúc là đất có diện tích lớn trong các khu dân cư và đất dự án.

Theo các chuyên gia bất động sản, trong bối cảnh giá đất nền ở TP.HCM đã lên cao và đang có chiều hướng tiếp tục tăng do cầu vượt cung, nhiều người có nhu cầu về nhà ở đã dịch chuyển về các địa phương lân cận TP.HCM để mua đất an cư. Trong đó, Đồng Nai, đặc biệt là những khu vực giáp ranh với TP.HCM đang là tâm điểm tìm kiếm đất của nhiều người.

Dạo một vòng quanh những khu vực giáp ranh với TP.HCM như Biên Hòa, Nhơn Trạch những ngày qua, đâu đâu cũng dễ dàng bắt gặp hình ảnh hàng loạt văn phòng môi giới tự phát giới thiệu về đất nền giá rẻ.

Tại huyện Long Thành, những khu vực có bán kính cách Dự án Sân bay Long Thành từ 5 – 7 km, hàng loạt bảng hiệu chào bán đất được mọc lên.

Song ngam 'san dat' don song ha tang tai Dong Nai - Anh 2

Một môi giới tên Hùng cho biết, hiện nay, mỗi ngày có đến hàng chục khách hàng từ TP.HCM đến tìm hiểu mua đất khu vực này. Trong đó, có hai nhóm đối tượng khách hàng, là những người đầu tư săn tìm mua đất trong khu dân cư có diện tích lớn để đầu tư và những người có nhu cầu nhà ở thật tìm mua những lô đất có diện tích chừng 60 – 70 m2, giá 300 – 500 triệu đồng/nền.

Theo môi giới này, trong khoảng thời gian 2 tháng trở lại đây, nhu cầu mua đất tại khi vực này đã gia tăng khá mạnh, giá đất đã tăng cao hơn nhiều so với trước đó.

Một điểm đến của thị trường Đồng Nai được khách hàng quan tâm nhiều nữa hiện nay là khu vực TP. Biên Hòa. Đây là khu vực có lợi thế kết nối sẵn hạ tầng, giáp ranh với quận 9 của TP.HCM.

Theo ông Nguyễn Xuân Lộc, Tổng giám đốc Công ty Techcomreal, ở khu vực này, ngoài những người mua đất diện tích nhỏ lẻ với nhu cầu để ở, còn có khá nhiều khách hàng là những “đại gia” ở TP.HCM muốn tìm những khu đất có diện tích lớn, đặc biệt là đất ven sông Đồng Nai để làm những khu trang trại theo mô hình trổng trọt, nghĩ dưỡng.

“Hiện có khá nhiều đơn đặt hàng của các khách hàng tìm mua đất dạng này, nhưng nguồn cung không nhiều. Hơn nữa, giá hiện nay cũng đã tăng lên khá cao so với từ đầu năm”, ông Lộc nói và cho rằng, đây là xu hướng ly tâm trong xu thế giãn dân hiện nay và xu hướng này sẽ còn phát triển mạnh trong thời gian tới.

Ngoài phân khúc đất trong khu dân cư, nhiều dự án đất nền có pháp lý rõ ràng, hạ tầng tốt tại Đồng Nai được công bố gần đây cũng thu hút sự quan tâm khá lớn của khách hàng.

Mới đây, Công ty cổ phần Đầu tư và Kinh doanh nhà Phước Thái mở bán Dự án Khu dân cư thương mại Phước Thái (Quốc lộ 51, xã Tam Phước, Biên Hòa, Đồng Nai) với quy mô diện tích khoảng 9 ha, với 385 nền đất và 68 căn nhà phố liên kế thương mại. Dư án vừa tung ra thị trường đã nhận được sự quan tâm đặc biệt của khách hàng với hầu hết sản phẩm đã được khách hàng giữ chỗ.

Còn tại Dự án Khu đô thị kinh tế mở Long Hưng, theo ghi nhận từ Công ty Donaland, đơn vị phân phối chính thức dự án này, tính từ cuối năm 2016 đến nay, đã có hơn 1.000 sản phẩm của dự án được giao dịch thành công trên thị trường.

Hay như tại Dự án The Viva City do Công ty cổ phần LDG (LDG Group) làm chủ đầu tư, có tổng diện tích là 117 ha, thống kê của chủ đầu tư này cho biết, tính đến thời điểm hiện nay, LDG đã bán thành công ta thị trường trường gần 3.000 sản phẩm.

Kỳ vọng “đón sóng” hạ tầng

Theo phân tích của giới kinh doanh địa ốc, Đồng Nai hiện đang có nhiều lợi thế, trong đó lợi thế lớn nhất là cú huých về phát triển hạ tầng và giá đất còn tương đối “mềm” hơn so với những khu vực khác.

Về hạ tầng, là địa phương liền kề TP.HCM, Đồng Nai là cửa ngõ của cả khu vực miền Đông Nam Bộ, đang được đánh giá có lợi thế đặc biệt về liên kết vùng.

Theo đánh giá của Trung tâm Nghiên cứu phát triển Giao thông – Vận tải (Viện Chiến lược phát triển Giao thông – Vận tải), Đồng Nai có một hệ thống hạ tầng giao thông khá toàn diện, gồm đường sắt, đường bộ, đường sông.

Tính đến nay, các tuyến đường huyết mạch quốc gia đều đã được nâng cấp, đưa vào sử dụng như Quốc lộ 1, Quốc lộ 51, Quốc lộ 20, cao tốc TP HCM – Long Thành – Dầu Giây và một số công trình trọng điểm khác như cầu Đồng Nai, cầu Hóa An, hầm chui Tam Hiệp, đường Võ Nguyên Giáp, nút giao Vũng Tàu…, làm cho bộ mặt hạ tầng giao thông trên địa bàn tỉnh thay đổi nhanh chóng.

Hiện một loạt các dự án đường cao tốc đang được thực hiện và chuẩn bị đầu tư như cao tốc Bến Lức – Long Thành, Tân Vạn – Nhơn Trạch, Dầu Giây – Phan Thiết, Dầu Giây – Liên Khương… Đặc biệt là Sân bay quốc tế Long Thành sẽ tạo nên hệ thống giao thông đồng bộ, hoàn chỉnh và hiện đại.

Song ngam 'san dat' don song ha tang tai Dong Nai - Anh 3

Hạ tầng phát triển tạo cú huých cho thị trường bất động sản Đồng Nai

Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, đang tiến hành thực hiện dự án xây dựng cầu Vàm Cái Sứt trên hương lộ 2 (TP. Biên Hòa) với tổng kinh phí hơn 330 tỷ đồng. Cầu có chiều dài khoảng 347 m, rộng 18 m. Tuyến hương lộ 2 bắt đầu từ vị trí giao với Quốc lộ 51 tại Ngã ba Bến Gỗ và kết thúc tại nút giao với đường cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây.

Theo ông Phạm Anh Dũng, Chủ tịch UBND Biên Hòa, đây là trục kết nối trung tâm hành chính TP Biên Hòa với các khu đô thị Long Hưng, Khu công nghiệp An Phước, đô thị Nhơn Trạch. Khi xây dựng xong cầu Vàm Cái Sứt và hương lộ 2 sẽ là tiền đề cho phát triển kinh tế – xã hội ven sông Đồng Nai. Một khi tuyến đường này được đưa vào sử dụng, sẽ nối trực tiếp tuyến đường cao tốc TP.HCM vào Biên Hòa sẽ giúp cho Biên Hòa kết nối với toàn khu vực.

Trong khi hạ tầng đang có sự phát triển mạnh, theo phân tích của gới kinh doanh địa ốc, so sánh sự tương quan về giá giữa các địa phương giáp ranh TP.HCM như Long An, Bình Dương, bất động sản Đồng Nai có mức giá còn khá “mềm”.

Ông Hoàng Anh Tuấn, Tổng giám đốc Công ty Tấc Đất Tấc Vàng, một doanh nghiệp từ có thời gian dài gắn bó với thị trường bất động sản Bình Dương cho biết, sau thời gian dài nghiên cứu thị trường, hiện Tấc Đất Tấc Vàng đang có kế hoạch sẽ chuyển hướng hoạt động về thị trường Đồng Nai.

Theo ông Tuấn, qua khảo sát thị trường cho thấy, việc thời gian qua, thị trường địa ốc phía Nam xuất hiện làn sóng người có nhu cầu về nhà ở đổ xô về về các khu vực giáp ranh với TP.HCM như Đồng Nai, Bình Dương hay Long An để mua đất. Đây là xu hướng hướng đã được dự báo từ trước trong xu thế giãn dân từ trung tâm TP. HCM.

Tuy nhiên, theo ông Tuấn, trong các địa phương lân cận TP.HCM, dường như Đồng Nai đang chiếm ưu thế lớn nhất. Các tình như Bình Dương, Long An hiện đang bước vào giai đoạn bão hòa, trong khi Đồng Nai lại đang bước vào giai đoạn phát triển mới.

“Điều khiến nhà đầu tư quan tâm nhiếu nhất đến thị trường Đồng Nai hiện nay là câu chuyện khởi động Sân bay quốc tế Long Thành. Khi Sân bay quốc tế Long Thành đi vào hoạt động, nhiều khả năng TP Biên Hòa, Long Thành và Nhơn Trạch sẽ sáp nhập để trở thành thành phố trực thuộc Trung ương”, ông Tuấn dự đoán và cho biết, việc triển khai Sân bay Quốc tế Long Thành dường như đã chắc chắn. Đây là yếu tố quan trọng, giúp dư địa phát triển của thị trường bất động sản Đồng Nai sôi động và kéo dài trong thời gian tới.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Tăng Triển
Báo Đầu tư Bất động sản

Tăng Triển

Sốt đất Đồng Nai: Coi chừng mắc bẫy

Từ lâu, Đồng Nai được biết đến là địa phương có nhiều lợi thế kết nối với TP.HCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, qua các tuyến giao thông trọng điểm như: cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc TP.HCM – Long Thành – Dầu Giây, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên kéo dài đến Biên Hòa, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu… Gần đây nhất là thông tin cầu Cát Lái kết nối huyện Nhơn Trạch với TP.HCM, và sân bay quốc tế Long Thành liên tục được làm nóng…

Sot dat Dong Nai: Coi chung mac bay - Anh 1

Môi giới đất nền vùng ven đang tập trung về Đồng Nai

Chính những yếu tố trên đã khiến Đồng Nai thu hút số lượng lớn các công ty bất động sản từ TP.HCM kéo nhau về địa bàn mới. Tại thành phố Biên Hòa, Khu dân cư thương mại Phước Thái, quy mô 9ha, vừa tung những sản phẩm cuối cùng của dự án. Cũng tại khu vực này, Khu đô thị Long Hưng ghi nhận hơn 1.000 giao dịch từ đầu năm. Các dự án khác như: The Viva City, Richland City, King Bay… cũng liên tục mở bán. Đây là những dự án đã được quy hoạch 1/500 còn được rao bán đến thời điểm này.

Anh Tùng Quang, môi giới tại Biên Hòa, cho biết, cách đây vài tháng, địa bàn các phường Trảng Dài, Tân Phong, Long Bình và Tam Phước thuộc thành phố Biên Hòa, là các “điểm nóng” về phân lô, bán nền tràn lan. Nhiều người làm nghề xe ôm, bán quán cóc… cũng kiêm luôn cò đất. Tuy nhiên, cuối tháng 4 vừa qua, UBND tỉnh Đồng Nai đã ra quyết định siết tách thửa làm phá vỡ quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Quyết định này đã khiến giới việc bán đất dạng tách thửa giảm nhiệt, chỉ còn những dự án chuẩn pháp lý mới công khai rao bán.

“Chính quyền đã ngưng giải quyết hồ sơ tách thửa, nhưng lợi nhuận lớn khiến nhiều đầu nậu vẫn âm thầm gom khách. Ngoài ra, vẫn còn một số nơi chậm thực hiện và xử lý vi phạm về phân lô bán nền, xây dựng nhà ở công trình chưa triệt để, nên đã dẫn đến tình trạng thu gom, mua bán đất đai, phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất trái luật ngày càng phức tạp. Rủi ro lớn nhất cho khách hàng khi mua phải đất kiểu này là không ra được sổ đo. Khi đó đi đòi lại tiền không phải chuyện đơn giản vì họ đã cố tình gài bẫy ngay từ đầu” – anh Quang nói.

Không chỉ có Biên Hòa, các khu vực quanh sân bay Long Thành, các xã Long Thọ, Phước An thuộc huyện Nhơn Trạch, xã An Viễn, huyện Trảng Bom… đang là điểm nóng thu hút lượng môi giới khủng. Nhiều khu đất nền ở đây được gắn mác dự án, nhưng thực chất chỉ là đất phân lô, tách thửa có nguồn gốc từ đất nông nghiệp, lâm nghiệp.

Ông Phan Công Chánh, chuyên gia bất động sản cá nhân, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment, cho biết, ngoài rủi ro pháp lý, nhiều công ty môi giới “lụi” còn kê giá bán hàng trăm triệu đồng, tư vấn thông tin sai sự thật khi bán hàng. Nhiều công ty trong số này đang bị công an điều tra sau khi có đơn tố cáo lừa đảo. Tuy nhiên, để làm cho “ra ngô ra khoai” thì trước hết khách hàng cũng đã phải lãnh hậu quả nặng nề về vật chất lẫn tinh thần.

“Trên thị trường, cơ hội và rủi ro luôn đan xen, nên khách hàng cần thận trọng tìm hiểu trước khi ra quyết định, tránh tâm lý bầy đàn. Khách hàng nên tìm những dự án đã được quy hoạch 1/500, có tiện ích, tiến độ thi công tốt, đảm bảo pháp lý, chủ đầu tư uy tín và gần khu dân cư hiện hữu. Với những dự án mà xung quanh vắng bóng người thì tuyệt đối không nên mua vì sẽ khó có giá trị gia tăng. Bài học từ “thành phố ma” Bình Dương , mua rồi không có người đến ở, bán cắt lỗ cũng khó, chính là bài học cho những nhà đầu tư mua đất vùng ven” – ông Chánh khuyến cáo.

Quốc Tuấn

EXIMRS khởi động giai đoạn 2 dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng

Công ty CP Dịch vụ Bất động sản EXIMRS vừa phát đi thông báo sẽ chính thức khởi động giai đoạn 2 dự án Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng tại tỉnh Đồng Nai vào đầu tháng 11.2016. Dự án là tiếp nối thành công lớn từ giai đoạn 1 với hơn 400 nền đất được “bán đứt” trong vòng chưa đầy 90 ngày.

Được phê duyệt, tổng vốn đầu tư cho Khu Kinh tế mở Long Hưng khi hoàn chỉnh sẽ lên đến 10 tỷ USD, Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng sẽ được xây dựng gồm nhiều khu trung tâm đô thị, khu tổ hợp khách sạn, khu biệt thự cao cấp, trường đại học quốc tế, bệnh viện, khu vui chơi giải trí và tái định cư cho người dân địa phương.

Khởi động giai đoạn 2 dự án Khu đô thị Long Hưng

Khởi động giai đoạn 2 dự án Khu đô thị Long Hưng

Khu đô thị Kinh tế mở Long Hưng là dự án có nhiều lợi thế sẵn có, như: Môi trường trong sạch, cảnh quan thiên nhiên Á châu đặc thù. Dự án sở hữu cảnh quan sông nước tự nhiên tuyệt đẹp bao gồm hơn 28km đường sông bao quanh và 22km kênh rạch len lỏi trong khu đô thị, các nhà thiết kế quy hoạch đã lấy cảm hứng từ giai điệu thiên nhiên để sáng tạo một Dreamland City – thành phố ven sông sầm uất nhưng vẫn hài hòa với thiên nhiên và cộng đồng nhân văn với những bản sắc văn hóa riêng biệt.
Không chỉ có vậy, Long Hưng còn là dự án đã hoàn tất công tác đền bù, giải phóng mặt bằng, ra sổ đỏ từng nền, đồng thời đang bước vào thế liên thông, gắn chặt với các dự án trọng điểm của quốc gia, như: đường cao tốc Long Thành-Dầu Giây, đường cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, tuyến metro kết nối giữa TP Hồ Chí Minh – Biên Hòa, cảng biển Quốc tế Cái Mép – Thị Vải…
Theo nhìn nhận của các nhà đầu tư tài chính, chỉ cần Cảng hàng không Quốc tế Sây bay Long Thành đi vào khởi công thì giá trị gia tăng của đất nền Khu Kinh tế mở Long Hưng của DonaCo.op và những dự án tương tự sẽ có xu hướng nhảy vọt.

Gia Huy

Baodautu.vn

Bất động sản Đồng Nai và cuộc thanh lọc mới

Bat dong san Dong Nai va cuoc thanh loc moi - Anh 1

Thực tế trên thị trường bất động sản Đồng Nai cho thấy, dòng tiền của giới đầu tư đang chảy mạnh vào các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, khiến giá của những dự án này đang có dấu hiệu tăng cao. Ảnh: Bảo Chương

Loại “thau”…

UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, thời gian qua, địa phương này đã có nhiều văn bản chỉ đạo chấn chỉnh việc tự ý tách thửa, phân lô, chuyển nhượng đất bằng giấy tay trái pháp luật. Tuy nhiên, hiện tại vẫn còn một số địa phương chậm thực hiện và xử lý vi phạm về phân lô bán nền, xây dựng nhà ở công trình chưa triệt để, thế nên đã dẫn đến tình trạng thu gom, mua bán đất đai, phân lô bán nền, chuyển mục đích sử dụng đất trái luật ngày càng phức tạp.

Quyết định cấm phân lô bán nền mới nhất của tỉnh Đồng Nai như một cây kim đâm vào quả bóng đất nền đang căng lên từng ngày khiến nó lập tức xì hơi. Theo Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, toàn tỉnh đang tồn đọng khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thửa. Theo lãnh đạo Sở Tài nguyên – Môi trường tỉnh Đồng Nai, tình trạng này đã làm cho thị trường bất động sản Động Nai kém sôi động thời gian qua. Tuy nhiên, hiện vẫn phải tạm ngưng giải quyết để tỉnh rà soát, ban hành lại quy định mới chặt chẽ hơn.

Cách đây khoảng một năm, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định sửa đổi quy định diện tích tối thiểu khi tách thửa theo hướng “siết” chặt việc tách thửa. Theo quy định trước đây, tổ chức, cá nhân tách từ 25 thửa đất trở lên mới làm dự án, nhưng từ tháng 4.2016, tách trên chín thửa đất phải làm dự án.

Tuy nhiên, quy định này vẫn chưa đủ mạnh để ngăn chặn việc lách luật tách thửa. Nhiều tổ chức, cá nhân vẫn lách bằng cách xin tách thửa thành nhiều đợt để phân lô bán nền. Tình trạng này đã khiến hình thành các khu dân cư tự phát, phá nát quy hoạch.

Theo Sở Tài nguyên-Môi trường tỉnh Đồng Nai, trong lúc chờ ban hành quy định mới, tỉnh không ngưng toàn diện mà vẫn xem xét giải quyết cho người dân theo hướng các địa phương sẽ căn cứ vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm.

Những nơi nào đã phê duyệt khu dân cư tự cải tạo thì xem xét yêu cầu theo hạn mức cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Còn lại những khu vực khác không đưa vào kế hoạch sử dụng đất, địa phương có quyền từ chối việc chuyển mục đích để đảm bảo yêu cầu phát triển kinh tế, xã hội theo đúng quy hoạch vùng.

Bat dong san Dong Nai va cuoc thanh loc moi - Anh 2

Lộ diện “vàng”…

Rõ ràng, thị trường bất động sản ở Đồng Nai trong một năm trở lại đây rất hấp dẫn các nhà đầu tư thứ cấp và người dân là nhờ hạ tầng giao thông của tỉnh được cải thiện. So với tỉnh Bình Dương hay Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu, Đồng Nai có lợi thế hơn hẳn về hạ tầng, nhất là giao thông đang phát triển mạnh.

Hầu hết những công trình lớn đều đi qua Đồng Nai, kết nối với TPHCM và vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, như: đường cao tốc Bến Lức – Long Thành, cao tốc TP.Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây, tuyến metro Bến Thành – Suối Tiên kéo dài đến TP.Biên Hòa, cao tốc Biên Hòa – Vũng Tàu, cầu kết nối huyện Nhơn Trạch với quận 2 và quận 9 (TPHCM)…

Mới đây, UBND tỉnh Đồng Nai cho biết, tỉnh đang tiến hành thực hiện dự án xây dựng cầu Vàm Cái Sứt trên hương lộ 2 (TP.Biên Hòa) với tổng kinh phí hơn 330 tỷ đồng. Cầu có chiều dài khoảng 347m, rộng 18m, đầu tư theo hình thức BT (hợp đồng xây dựng – chuyển giao). Tuyến hương lộ 2 bắt đầu từ vị trí giao với quốc lộ 51 tại ngã ba Bến Gỗ và kết thúc tại nút giao với đường cao tốc TP.Hồ Chí Minh – Long Thành – Dầu Giây. Đây là trục kết nối trung tâm hành chính TP.Biên Hòa với các khu đô thị Long Hưng, Khu công nghiệp An Phước, đô thị Nhơn Trạch. Khi xây dựng xong cầu Vàm Cái Sứt và hương lộ 2 sẽ là tiền đề cho phát triển kinh tế – xã hội khu vực ven sông Đồng Nai.

Thị trường tiềm năng, cơ hội đầu tư lớn, do đó, chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền của Đồng Nai sẽ dẫn đến thực tế nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng bị khan hiếm hơn. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ đổ vốn vào các dự án hoàn chỉnh quy hoạch, pháp lý minh bạch.

Thực tế trên thị trường cho thấy, dòng tiền của giới đầu tư đang chảy mạnh vào các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, khiến giá của những dự án này không những bị sụt giảm mà còn đang có dấu hiệu tăng cao. Và nếu như cách đây chừng vài tháng, thị trường đất nền Đồng Nai sốt trong diện rộng, thì gần đây, cơn sốt vẫn âm ĩ diễn ra nhưng mang tính cục bộ hơn.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty Donaland, đơn vị phân phối dự án Khu đô thị Long Hưng, kể từ sau khi có thông tin siết phân lô, tách thửa tại Đồng Nai, không những việc bán hàng của dự án Long Hưng bị chựng lại mà còn tăng khá mạnh. Chỉ tính riêng gần một tháng qua đã có hơn 300 sản phẩn đất nền dự án Long Hưng đã chính thức được giao dịch ra thị trường. Còn nếu tính từ đầu năm đến nay đã có hơn 1.000 sản phẩm dự án đã chính thức được giao dịch. Không những giao dịch tăng mà giá cũng không ngừng tăng, so với đợt đầu đưa ra thị trường đất nền dự án Long Hưng có giá trung bình khoảng 8 triệu đồng/m 2 , nhưng hiện giá đang giao dịch đã lên đến 12 triệu đồng/m 2 .

Hay như tại Dự án The Viva City do công ty cổ phần LDG (LDG Group) làm chủ đầu tư có tổng diện tích là 117 ha. Ông Nguyễn Đào Duy, Phó Tổng Giám đốc LDG Group cho biết, lần đầu tiên trong nhiều năm trở lại đây chứng kiến đất nền Đồng Nai gia tăng thanh khoản mạnh đến vậy, chỉ tính riêng trong vài tháng gần đây, LDG Group đã bán thành công ra thị trường hàng trăm sản phẩm đất nền. Trước đó, LDG Group đã thành công lớn trong việc triển khai ra thị trường gần 3.000 nền đất The Viva City và được khách hàng sở hữu nhanh chóng.

Gia Miêu

Dự án đất nền Khu Đô Thị Long Hưng Dream Land City

Dự án đất nền Khu Đô Thị Long Hưng Dream Land City – Không gian sống  lý tưởng tiện ích hoàn hảo. Không chỉ đơn giản là nơi định cư, chúng tôi trao cho bạn một không gian sống đẳng cấp đúng nghĩa

Giá từ 759 triệu/100m2 pháp lý đầy đủ

– Dự án Khu Đô Thị Long Hưng là sở hữu cảnh quan sông nước tự nhiên tuyệt đẹp bao gồm hơn 28km đường sông bao quanh và 22km kênh rạch len lỏi trong khu đô thị, các nhà thiết kế quy hoạch đã lấy cảm hứng từ giai điệu thiên nhiên để sáng tạo một Dream land City – thành phố ven sông sầm uất nhưng vẫn hài hòa với thiên nhiên và cộng đồng nhân văn với những bản sắc văn hóa riêng biệt.

Phối cảnh dự án Long Hưng City

Phối cảnh dự án Long Hưng City

Thận trọng với cơn sốt đất nền vùng ven

Rủi ro đất phân lô tách thửa

Dù chưa có thống kê chính thức, tuy nhiên theo giới đầu tư đất nền, số lượng sản phẩm đất nền từ nguồn gốc tách thửa, đang vượt trội so với đất dự án vùng ven. Trong đó, những điểm nóng nguồn cung có thể kể đến quận 9, Bình Chánh, Củ Chi và các khu vực giáp ranh TP.HCM.

Anh Minh Quang, chuyên môi giới đất quận 9, cho biết, đất phân lô có ưu điểm là diện tích nhỏ, giá trị mỗi sản phẩm thấp hơn và xây dựng tự do nên dễ mua bán. Tuy nhiên, rủi ro pháp lý là điều rất dễ gặp phải. Không chỉ TP.HCM mà ngay cả các địa phương lân cận như Đồng Nai, Long An, Bình Dương cũng đồng loạt siết chặt việc tách thửa thời gian gần đây. Nhiều khách hàng, thậm chí giới đầu nậu cũng than trời vì hồ sơ tách thửa không được giải quyết.

Than trong voi con sot dat nen vung ven - Anh 1

Thận trọng với cơn sốt đất nền vùng ven

Mới đây, tỉnh Đồng Nai đã ban hành quyết định cho tạm dừng giải quyết hồ sơ tách thửa trong khi chờ quyết định điều chỉnh, bổ sung. Theo thông tin từ Văn phòng Đăng ký đất đai tỉnh Đồng Nai, toàn tỉnh đang tồn đọng khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thửa. Dù đã có quy định tổ chức, cá nhân tách từ trên 9 thửa đất phải làm dự án. Tuy nhiên, nhiều tổ chức, cá nhân vẫn lách bằng cách xin tách thửa thành nhiều đợt để phân lô bán nền. Tình trạng này đã khiến hình thành các khu dân cư tự phát, phá nát quy hoạch.

Trong khi đó, TP.HCM cũng đang trong giai đoạn chuẩn bị ban hành quy định mới về việc tách thửa đất, thay thế quyết định 33, đã áp dụng từ năm 2014. Từ nhiều tháng nay, một số quận huyện vùng ven đã ngưng nhận hồ sơ tách thửa để chờ quy định mới. Do vậy, những trường hợp “cầm đèn chạy trước ô tô”, bán đất trước khi được phép tách thửa rất dễ dẫn đến tranh chấp vì không ra được sổ chủ quyền cho khách.

Tránh tâm lý đám đông

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, Giám đốc Công ty Donaland, đối với phân khúc đất nền nhà phố ở các dự án, nếu chủ đầu tư uy tín, đầu tư hạ tầng bài bản theo đúng cam kết thì giá trị sẽ gia tăng theo thời gian, cùng với tiến độ xây dựng và dân đến ở. Đây là điều hiển nhiên, khác với dạng đất phân lô, tạo tâm lý đám đông để hét giá ảo.

Thực tế, sau khi siết việc phân lô bán nền, tình hình mua bán đất đai trong các khu dân cư đã có phần giảm nhiệt. Trong khi đó, nhiều dự án pháp lý rõ ràng, có dấu hiệu tăng thanh khoản. Đơn cử, dự án Khu đô thị Long Hưng có hơn 1.000 sản phẩm dự án đã chính thức được giao dịch từ đầu năm, khách hàng mua đợt 1 giá khoảng 8 triệu đồng/m2 đã có thể bán lại 12 triệu đồng/m2. Các dự án lớn khác như Richland City, The Viva City…cũng có mức tăng giá khá tốt.

Ông Phan Công Chánh, Chủ tịch HĐQT Phu Vinh Investment, cho rằng, chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền đã dẫn đến thực tế nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng bị khan hiếm hơn. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ đổ vốn vào các dự án hoàn chỉnh quy hoạch, pháp lý minh bạch.

“Nhà đầu tư cần tìm hiểu kỹ về tiềm năng dự án cũng như uy tín chủ đầu tư qua những dự án trước đó. Nên chọn dự án có vị trí kết nối giao thông ở mức từ trung bình đến khá thuận tiện. Khi hạ tầng hoàn thiện dần, cơ hội tăng giá sẽ lớn dần.

Tuyệt đối không nên mua những nơi ‘đồng không mông quạnh’ dù giá siêu rẻ. Nhà đầu tư cần tỉnh táo trước những cái bẫy giá rẻ khi chọn mua đất. Hãy đặt ra các câu hỏi vì sao giá rẻ như vậy, có nên mua chỉ vì giá rẻ, liệu đất siêu rẻ có bao nhiêu cơ hội tăng giá…” – ông Chánh khuyến cáo.

Quốc Tuấn

Giá đất nền Sài Gòn liệu đã thực sự giảm?

Gia dat nen Sai Gon lieu da thuc su giam? - Anh 1

Nhiều lời rao bán đất nền ở khu vực quận 9. Ảnh: Gia Huy

Chỉ một số nơi giảm

Sau khi chính quyền TP.HCM xem xét sửa đổi Quyết định 33 về việc tách thửa, đồng thời công bố thông tin 3 huyện Bình Chánh, Hóc Môn, Nhà Bè chưa đủ điều kiện lên quận và khẳng định, các siêu dự án tại Củ Chi mới tồn tại dưới dạng ý tưởng đề xuất của các doanh nghiệp thì thị trường đất nền vùng ven một số khu đã nhanh chóng chuyển từ trạng thái sốt đến đi ngang và dần hạ nhiệt.

Nếu trước đây, một mảnh đất diện tích 80 m2 trên đường Huỳnh Tấn Phát (huyện Nhà Bè) có giá khoảng 22 – 26 triệu đồng/m2, thì nay chỉ còn từ 13 – 16 triệu đồng/m2. Còn tại xã Hiệp Phước, huyện Nhà Bè (cách đó khoảng 5km), giá đất từ 15 – 18 triệu đồng/m2 thì nay chỉ còn 10 – 13 triệu đồng/m2.

Theo ghi nhận của phóng viên Đầu tư Bất động sản, một số khu vực khác như phường Thạnh Xuân (quận 12), khu vực Củ Chi, hiện tượng các nhà đầu tư tới gom đất không còn sôi động như trước. Thỉnh thoảng cũng có xuất hiện một số nhóm đến tìm hiểu các dự án phân lô bán nền, tuy nhiên khách hàng chỉ muốn tham khảo thông tin là chính.

Ghé vào một quán nước ven đường đã từng là “trung tâm giao dịch” của các thương vụ mua bán đất nền khu vực Thạnh Xuân, Thạnh Lộc, Thới An, phóng viên thắc mắc tại sao giá nhà, đất ở đây đã giảm mà vẫn treo biển giao bán, một người dân cho biết, trước kia sốt là toàn người địa phương khác đổ về chứ không phải dân sở tại mua bán.

“Dân ở đây người ta biết hết rồi, đất nền toàn do cò đất địa phương làm giá, phân lô bán và thường thì không có sổ đỏ. Cò đất bán đất của người khác nhưng giới thiệu, chào hàng như đất của mình và người ở địa phương khác cũng muốn mua đất làm ăn hay đầu tư thì họ mua. Nhưng giờ thông tin lên quận đã bị phủ nhận, Thành phố lại siết việc phân lô tách thửa nên không ai về mua nữa”, anh Hoàng, sống tại quận 12 cho biết.

Thiết lập mặt bằng giá mới

“Khi các quy định mới được ban hành, chắc chắn các dự án đất nền chính quy, thủ tục pháp lý đầy đủ hoặc những khu đất nhỏ lẻ có giấy phép xây dựng sẽ xác lập một mặt bằng giá mới”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM nhận định.

Quả đúng như vậy, mặc cho tình trạng chững lại của thị trường cũng như các chính sách thắt chặt chế tài từ chính quyền, giá đất nền một số quận tại khu Đông Sài Gòn vẫn ổn định giá ở mức cao.

Cụ thể, giá đất nền ở khu Lò Lu, Đỗ Xuân Hợp quận 9 hiện nay nằm trong mức dao động từ 30 – 35 triệu đồng/m2, giá đất nền khu Hiệp Bình Chánh quận Thủ Đức dao động ở mức 38 – 45 triệu đồng/m2… Ở các cung đường trung tâm như Võ Văn Ngân, Đại Lộ Phạm Văn Đồng hay Lê Văn Việt, giá đất nền lại càng được đẩy cao hơn nữa.

Gia dat nen Sai Gon lieu da thuc su giam? - Anh 2

Đất nền tại khu vực đã quy hoạch, pháp lý rõ ràng vẫn giữ và tăng giá. Ảnh: Lê Toàn

Lý giải nguyên nhân vì sao đất nền khu Đông vẫn giữ giá, một số chuyên gia trong ngành cho rằng, ngoài yếu tố giao thông thuận lợi, mặt bằng cơ sở hạ tầng được cải thiện thì việc Thành phố chủ trương đầu tư quy hoạch các dự án lớn ở khu vực này giống như một đòn bẩy kích giá đất nền lên cao.

Bên cạnh đó, khu Đông Sài Gòn là nơi tập trung nhiều khu công nghiệp, khu chế xuất với lực lượng người lao động nhập cư lớn. Việc mua bán đất nền ở khu vực này chủ yếu xuất phát từ nhu cầu thực tiễn là mua đất để xây nhà.

Thực tế trên thị trường cho thấy dòng tiền của giới đầu tư đang chảy mạnh vào các dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý rõ ràng, khiến giá của những dự án này không những bị sụt giảm mà còn đang có dấu hiệu tăng cao. Và nhu cầu thực này đã lan sang các tỉnh vùng ven như Đồng Nai.

Theo bà Trần Thị Cẩm Tú, giám đốc Công ty Donaland, đơn vị phân phối dự án Khu đô thị Long Hưng, kể từ sau khi có thông tin siết phân lô, tách thửa tại Đồng Nai, không những việc bán bán hàng của dự án Long Hưng không bị chựng lại mà còn tăng khá mạnh.

Chỉ tính riêng gần một tháng qua đã có hơn 300 sản phẩn đất nền dự án Long Hưng đã chính thức được giao dịch ra thị trường. Còn nếu tính từ đầu năm đến nay đã có hơn 1.000 sản phẩm dự án đã chính thức được giao dịch.

Không những giao dịch tăng mà giá cũng không ngừng tăng, so với đợt đầu đưa ra thị trường đất nền dự án Long Hưng có giá trung bình khoảng 8 triệu đồng/m2, hiện giá đang giao dịch đã lên đến 12 triệu đồng/m2.

Không chỉ với dự án Long Hưng, một số dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý tốt ở Đồng Nai đều được giới đầu tư săn lùng. Đơn cử như dự án Richland City do Tổng công ty đầu tư và phát triển xây dựng (D.I.C Corp) làm chủ đầu tư có quy mô 21,5 ha vừa được tung ra thị trường đã bán sạch với mức giá ban đầu trung bình chỉ khoảng 416 triệu đồng/nền, hiện đã được giới đầu tư thứ cấp giao dịch gần 600 triệu đồng/nền.

Hotline Báo Đầu tư Bất động sản: 0966.43.45.46 Email:dautubatdongsan.vir@gmail.com

Theo Việt Dũng
Báo Đầu tư Bất động sản

Việt Dũng

Đất nền Đồng Nai, Long An bất ngờ tăng giá gấp đôi

Trước khi TP HCM nổ ra cơn sốt đất khắp các quận huyện vùng ven, UBND tỉnh Đồng Nai đã ban hành văn bản chấn chỉnh việc tách thửa nền đất. Theo Văn phòng Đăng ký đất đai địa phương này, tính đến quý II/2017, toàn tỉnh đang tồn đọng khoảng hơn 5.000 hồ sơ xin tách thử phải tạm ngưng giải quyết, chờ rà soát, ban hành lại quy định mới.

Tình trạng cấm tách thửa tưởng chừng đã làm cho thị trường đất nền địa bàn giáp ranh TP HCM rơi vào trầm lắng. Song, chỉ những dự án phân lô dở dang bị ảnh hưởng, còn các dự án có quy hoạch bài bản lại giao dịch sôi động và bất ngờ tăng giá mạnh.

Một tháng qua, dự án khu đô thị Long Hưng (TP Biên Hòa) nằm gần tuyến metro giai đoạn 2 nối TP HCM với Bình Dương, Đồng Nai đã bán được hơn 300 sản phẩn đất nền. Nếu tính 6 tháng đầu năm đã có hơn 1.000 giao dịch thành công. Giá đất tại dự án này cũng không ngừng tăng. So với đợt đầu đưa ra thị trường các nền đất có giá trung bình khoảng 6-7 triệu đồng một m2, nay đã vọt lên đến 12 triệu đồng mỗi m2.

Tương tự, một dự án khác cũng tọa lạc Đồng Nai là Richland City, quy mô 21,5 ha được tung ra thị trường với mức giá ban đầu trung bình chỉ khoảng 416 triệu đồng một nền cũng rục rịch tăng giá. Hiện nay các nền đất dự án này được giao dịch mua đi bán lại gần 600 triệu đồng mỗi nền. Mức tăng trên thị trường thứ cấp gần 200 triệu đồng một sản phẩm.

Dat nen Dong Nai, Long An bat ngo tang gia gap doi - Anh 1

Buổi mở bản một dự án đất nền tại Đồng Nai diễn ra trong quý II/2017. Ảnh: Vũ Lê

Trong khi đó, giá đất một số dự án tại Long An có vị trí lân cận với TP HCM cũng xảy ra tình trạng leo thang. Giáp ranh Sài Gòn qua huyện Củ Chi, Hóc Môn, dự án Cát Tường Phú Sinh tại Đức Hòa, Long An có quy mô khá lớn (107ha) ghi nhận tăng giá gấp đôi sau 11 tháng mở bán.

Hồi tháng 8/2016, giá chào bán dự án này trung bình ở mức 3 triệu đồng mỗi m2, một số vị trí đẹp có giá 4,2 triệu đồng mỗi m2. Đến nay, đất nền tại đây đã thiết lập mặt bằng giá mới. Mức thấp nhất trên thị trường sơ cấp (chủ đầu tư bán) 6-8 triệu đồng mỗi m2, tăng gấp đôi chỉ trong chưa đầy một năm. Một số nền đất có vị trí hướng nhìn ra hồ, công viên trung tâm, số lượng hạn chế đã vọt lên mức giá trên 12 triệu đồng mỗi 2, tăng gấp 3 lần so với đợt đầu tiên mở bán.

Có tỷ lệ tăng giá khiêm tốn hơn, dự án Saigon Village thuộc địa phận Long An giáp với TP HCM qua tuyến đường Lê Văn Lương, huyện Nhà Bè từng được tung ra thị trường hồi năm ngoái với giá 6 triệu đồng mỗi m2. Đến quý II/2016 chủ đầu tư điều chỉnh giá lên 7 triệu đồng mỗi m2. Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư mua đi bán lại đang giao dịch dự án này ở vùng giá 7,5 triệu đồng một m2. Biên độ tăng giá của dự án này là 15-20% sau một năm.

Dat nen Dong Nai, Long An bat ngo tang gia gap doi - Anh 2

Một dự án đất nền, nhà phố tại Long An đã tiêu thụ được hơn 2.000 nền trong 6 tháng đầu năm và đặt mục tiêu bán 4.000 sản phẩm trong năm nay. Ảnh: Vũ Lê

Chuyên gia tư vấn cấp cao Công ty Tư vấn kinh doanh hội nhập Toàn Cầu (GIBC), Huỳnh Phước Nghĩa xác nhận: “Giá đất một số vị trí thuộc địa bàn tỉnh giáp ranh Sài Gòn đang xảy ra tình trạng leo thang ngoài dự báo”. Ông cho hay, trừ Bình Dương không có nhiều biến động, một số khu vực tại Đồng Nai, Long An đã sốt cục bộ, đội giá khá mạnh trong 6-12 tháng qua.

Ông Nghĩa nhận xét, hiện tượng tăng giá mạnh gấp đôi, thậm chí gấp ba ở một số tỉnh giáp ranh là điều từng xảy ra trong đợt sốt đất năm 2006-2007 cách đây 10 năm. Tình trạng đất nền một số dự án ở Đồng Nai, Long An tăng giá như hiện nay có dấu hiệu chịu sự tác động của cơn sốt đất tại TP HCM trong nửa đầu năm 2017 trở về trước. Ông cũng không loại trừ tình trạng hạn chế tách thửa các hồ sơ mới tại Đồng Nai cũng có thể là nguyên nhân khiến cho nhu cầu đầu tư đổ dồn về các dự án đã được quy hoạch bài bản.

Các yếu tố khác tác động đến giá đất ở tỉnh, theo ông Nghĩa, phụ thuộc vào sức hút của hạ tầng. Khả năng kết nối giữa các khu vực giáp ranh và đô thị lớn càng hoàn thiện thì biên độ tăng giá càng lớn. 1-2 năm trở lại đây thông tin hạ tầng TP HCM kết nối đi các tỉnh lân cận hứa hẹn tốt dần lên đã trở thành lực hấp dẫn mạnh mẽ đối với giới đầu tư và đầu cơ.

Đặc biệt trong 24 tháng qua, tích lũy tài sản thông qua mua đất nền cho thấy hiệu quả cao hơn các kênh đầu tư tài chính khác càng thổi lửa vào kênh đầu tư bất động sản liền thổ này. Tuy nhiên, chuyên gia GIBC khuyên nhà đầu tư cần thận trọng đối với tốc độ tăng giá đất quá nhanh.

Theo quan điểm của ông Nghĩa, tăng giá trong ngưỡng 15-20% mỗi năm được xem là bình thường đối với đất nền, cũng là chỉ số đầu tư phổ biến, khá an toàn. Thế nhưng mức tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba lần trong một năm thì cần cân nhắc nhiều khía cạnh.

Nhà đầu tư có thể tự đặt ra cho mình các “kỷ luật thép” khi xuống tiền mua đất nền giáp ranh TP HCM bằng cách khảo sát thực địa, tham vấn ý kiến chuyên gia trong ngành. Quan trọng nhất là cần tìm ra lời giải cho hàng loạt câu hỏi.

Đó là: mặt bằng giá mới có hợp lý không; cơ sở nào thúc đẩy giá đất nền leo thang; so sánh giá đất nền ở các tỉnh giáp ranh với vùng ven Sài Gòn chênh lệch ra sao; thị trường đón nhận việc tăng giá như thế nào; dòng vốn có đủ mạnh để nuôi suất đầu tư dài hạn… “Nhà đầu tư chỉ nên xuống tiền khi tìm ra đáp án thỏa đáng, giải tỏa những hoài nghi của mình”, ông Nghĩa khuyên.

Theo VnExpress

Phân khúc đất nền: Nhu cầu thật trong cơn sốt ảo

Phan khuc dat nen: Nhu cau that trong con sot ao - Anh 1

Khách tham quan một dự án tại Đồng Nai.

Sốt ảo, nhu cầu thật

Thị trường đất nền TPHCM vừa trải qua một cú sốc khiến nhiều người quan ngại về khả năng sẽ dẫn đến những hệ lụy khó lường. Trong “tâm chấn”, chính quyền thành phố đã có những chỉ đạo quyết liệt nhằm kiểm soát “cơn sốt ảo” được xác định là do giới đầu cơ tạo nên. Các địa phương phụ cận TPHCM như Đồng Nai, Bình Dương… cũng có những động thái “siết” quy hoạch, nhằm đưa hoạt động kinh doanh này vào khuôn khổ.

Tuy nhiên, theo nhận định của nhiều chuyên gia, có một thực tế là, các giao dịch thực đã diễn ra, và ngay trong bối cảnh “vàng thau lẫn lộn” giá trị thật vẫn tồn tại. Theo đó, bên cạnh những người mua đất để an cư, thị trường xuất hiện nhiều yếu tố “thật”. Chẳng hạn như đầu tư, tìm kênh trú ẩn an toàn và tích lũy tài sản. Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, cho rằng đất nền là nhu cầu muôn thuở, bởi tâm lý người Việt rất thích nhà liền thổ. Giá đất nền có sổ đỏ, có giấy phép xây dựng ở những khu vực giao thông thuận lợi và có nhiều tiện ích sẽ vẫn ổn định.

Đồng quan điểm, tiến sĩ Đinh Thế Hiển cũng cho rằng, đất nền trước hết là một kênh đầu tư sinh lời cao. Theo ông Hiển, giai đoạn 2015-2016 và những tháng đầu năm 2017, bất động sản liền thổ, đặc biệt là đất nền được xem như kênh đầu tư thời thượng. Hiệu suất sinh lời của phân khúc này khá lý tưởng, đạt 15-20% mỗi năm. Vòng quay của dòng tiền đổ vào đất nền cũng nhanh hơn do thanh khoản tăng cao.

Phan khuc dat nen: Nhu cau that trong con sot ao - Anh 2

Khách hàng mua đất nền tại một sự kiện tại TPHCM.

Trên thực tế, đất nền dễ đầu tư và có tỷ suất lợi nhuận cao hơn so với các kênh đầu tư khác như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, gửi tiết kiệm. Bởi vậy, cho dù thời gian qua đất nền đã tăng giá mạnh và bị cho là sốt ảo, nhưng nhu cầu đầu tư vẫn hiện hữu. Chính cơn khát săn tìm kênh đầu tư siêu lợi nhuận đã thôi thúc người dân tìm đến đất nền, bất chấp giá ngày càng đắt.

Không những vậy, đây còn là một kênh trú ẩn an toàn đối với nhà đầu tư. Theo đó, để tránh nguy cơ mất giá đồng tiền, những người nắm giữ tiền nhàn rỗi sẽ chọn cách mua đất; cho dù, người mua đất có thể không đặt nặng mục tiêu đầu tư mà chỉ thuần túy là tìm kênh trú ẩn để bảo toàn dòng vốn.

Ngoài ra, với tâm lý “sâu rễ bền gốc” của người Việt, đất nền còn là tài sản tích lũy. Trong cơn sốt đất vùng ven tại TPHCM vừa qua, một số vị trí có thể đã bị đẩy lên giá trị ảo, nhưng nhu cầu tích lũy tài sản thúc đẩy các giao dịch thành công là thật. “Hãy làm một phép so sánh, lẽ ra các căn hộ có giá vừa túi tiền, kết nối giao thông thuận tiện, dịch vụ tiện ích đầy đủ là nơi thích hợp cho nhu cầu an cư, nhà đầu tư có thể mua để cho thuê đồng thời tích lũy tài sản. Thế nhưng, vì sao người dân vẫn đổ xô săn đất nền? Câu trả lời là đất nền là sự lựa chọn lâu dài và có tính ổn định cao”, ông Hiển phân tích.

Chọn mặt gửi vàng

Bà Trần Thị Cẩm Tú, Tổng giám đốc Công ty Donaland, cho rằng trong khi thị trường căn hộ đang có dấu hiệu chững lại, thì đất nền trỗi dậy và trở thành kênh đầu tư chủ lực là phù hợp với nhu cầu và xu hướng vận động tất yếu của thị trường. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải biết “chọn mặt gửi vàng”, thận trọng lựa chọn những dự án được quy hoạch cụ thể, pháp lý minh bạch, chủ đầu tư có uy tín để tránh rủi ro về mặt pháp lý. Theo bà Tú, thời gian qua, giá đất nền “sốt ảo” nhưng vẫn có nhiều dự án đất nền có mức giá phù hợp với nhu cầu thực, có thể chấp nhận được.

Thực tế ghi nhận, kể từ sau khi UBND tỉnh Đồng Nai có quyết định siết phân lô, tách thửa, không những việc bán hàng của một số dự án không bị chững lại mà còn tăng khá mạnh. Chỉ tính trong gần một tháng qua đã có hơn 300 sản phẩm đất nền của nhiều dự án được giao dịch thành công.

“Không chỉ giao dịch tăng mà giá đất cũng không ngừng tăng, so với đợt đầu đưa ra thị trường đất nền của một số dự án có giá trung bình khoảng 8 triệu đồng/mét vuông, nhưng hiện giá đang giao dịch đã lên đến 12 triệu đồng/mét vuông”, bà Tú nói, đồng thời cho rằng với chủ trương siết quy hoạch, hạn chế phân lô bán nền của Đồng Nai, nguồn cung sản phẩm có pháp lý rõ ràng sẽ trở nên khan hiếm hơn. Từ đó, các nhà đầu tư sẽ đổ vốn vào các dự án hoàn chỉnh quy hoạch, pháp lý minh bạch.

Thực tế cho thấy, một số dự án được quy hoạch bài bản, pháp lý tốt ở Đồng Nai đều được giới đầu tư săn lùng. Đơn cử như dự án Richland City của Tổng công ty Đầu tư và Phát triển xây dựng (D.I.C Corp), Công ty Kim Oanh phân phối độc quyền có quy mô 21,5 ha vừa được tung ra thị trường đã bán hết với mức giá ban đầu chỉ khoảng 416 triệu đồng/nền nhưng hiện đã được giao dịch thấp nhất cũng 600 triệu đồng/nền.

Hay như tại dự án The Viva City do Công ty cổ phần LDG (LDG Group) làm chủ đầu tư có tổng diện tích 117 ha. Theo ông Nguyễn Đào Duy, Phó tổng giám đốc LDG Group, lần đầu tiên trong nhiều năm trở lại đây chứng kiến đất nền Đồng Nai có thanh khoản mạnh đến vậy. Chỉ tính riêng trong vài tháng gần đây, LDG Group đã bán ra thị trường hàng trăm sản phẩm đất nền.